- Как работает система сейчас
- Что изменится в 2027 году
- Что останется без изменений
- Кого это ударит сильнее всего
Как работает система сейчас
Доходы от продажи имущества сегодня облагаются отдельно от зарплаты. Действуют две ставки: 13% на сумму до 2,4 млн рублей и 15% — на всё, что выше. Зарплата при этом считается самостоятельно по своей шкале. То есть, даже если вы получаете 1,5 млн рублей в год и продаёте квартиру за 5 млн, налог с продажи составит 13% от 2,4 млн плюс 15% от оставшихся 2,6 млн — независимо от вашего оклада.
Что изменится в 2027 году
Минфин предлагает суммировать все доходы гражданина за год — зарплату, поступления от продажи недвижимости и прочие — и рассчитывать НДФЛ с общей суммы по пятиступенчатой шкале:
- 13% — доход до 2,4 млн рублей
- 15% — от 2,4 до 5 млн рублей
- 18% — от 5 до 20 млн рублей
- 20% — от 20 до 50 млн рублей
- 22% — свыше 50 млн рублей
На практике это значит, что даже скромная зарплата может «съесть» льготный порог, и продажа жилья сразу окажется в более дорогом налоговом диапазоне.
Сохранить ставку на 13% практически невозможно
Екатерина Болдинова, партнёр и руководитель налоговой практики Five Stones Consulting, приводит показательный расчёт. Допустим, годовая зарплата человека — 1,5 млн рублей. Чтобы общий доход не превысил порог в 2,4 млн и сохранилась ставка 13%, стоимость продаваемой недвижимости должна составить не более 900 тыс. рублей. Найти жильё за такую сумму в большинстве регионов России сегодня практически невозможно. Любая продажа дороже автоматически переводит часть дохода под ставку 15%, а при крупных сделках — 18% и выше.
Налоговые консультанты, опрошенные «РБК Недвижимость», сходятся во мнении: сохранить минимальную ставку в 13% при продаже жилья большинству собственников будет крайне сложно — из-за стоимости недвижимости и наличия других доходов.
Что останется без изменений
Минимальный срок владения недвижимостью сохраняется. Для ранее купленных квартиры, дома или земельного участка он составляет пять лет. Для единственного жилья, наследства или подаренной недвижимости — три года. Если объект продаётся раньше установленного срока, возникает обязанность уплатить НДФЛ. При этом для ранее купленного объекта налоговая база рассчитывается с учётом разницы между стоимостью покупки и продажи — то есть налог платится с фактической прибыли, а не с полной суммы сделки.
Для недвижимости, полученной в дар или по наследству, также действуют отдельные условия. Как уточняют в Consul Group, дарение между близкими родственниками освобождается от НДФЛ. Но если впоследствии подаренный объект продаётся до истечения минимального срока владения, доход от сделки облагается налогом — и по новым правилам уже по общей прогрессивной шкале.
Кого это ударит сильнее всего
Больше всего нововведение затронет тех, кто продаёт недвижимость в первые годы владения — например, инвесторов, перепродающих квартиры в новостройках, а также людей, получивших жильё по наследству или в дар и решивших быстро его реализовать. При зарплате даже в 1–1,5 млн рублей в год любая сделка с недвижимостью стоимостью выше миллиона рублей будет частично облагаться по повышенным ставкам.
Законопроект пока на стадии рассмотрения. Но если он будет принят в текущем виде, 2027 год станет поворотным для рынка недвижимости: налоговая нагрузка на продавцов жилья возрастёт ощутимо — и для многих это станет неприятным сюрпризом уже при подаче первой декларации.
Комментарии 0