«Яндекс Управдом»: зачем компания купила PropTech-платформу «Домиленд»

«В синергии с экосистемой»

«Яндекс» купил компанию «Домиленд» — платформу в сфере технологических решений для девелоперов и управляющих компаний, сообщили Forbes в «Яндексе» и подтвердили в «Домиленде». Сделка позволит развивать сервисы для жителей с опорой на технологии «Яндекса» в области финтеха, доставки, такси, e-commerce, умного дома и экспертизу «Домиленда» по цифровизации жилой недвижимости, рассчитывают партнеры.
Команда во главе с соосновательницей и гендиректором Дарьей Вороновой перейдет в «Яндекс» и продолжит работу под брендом «Домиленд». Разработка и развитие продуктов будет вестись в синергии с экосистемой «Яндекса» — это позволит предлагать жителям, девелоперам и управляющим компаниям новые цифровые сервисы для комфорта в жилых комплексах. Все текущие партнерства «Домиленда» и условия работы с клиентами сохраняются без изменений.
«Яндекс» полностью консолидирует все активы «Домиленда», включая основную IT-платформу и совместные проекты, ранее развиваемые «Домилендом» вместе с девелоперской группой «Самолет», указывают стороны. Финансовые условия сделки они не раскрывают.
«Домиленд» основана в апреле 2017 года Кириллом и Дарьей Вороновыми, сегодня на платформе доступны 30 продуктов по модели SaaS. Среди них, например, такие сервисы, как автоматизация работы аварийно-диспетчерских служб, общих собраний собственников, счетов за ЖКУ, смарт-системы для жителей (видеонаблюдение, управление домофонами, лифтами, паркингом и доступом исполнителей и жителей на территорию ЖК, умные зарядные станции), медиасервисы и т.д. IT-решения «Домиленда» используют более 1 млн жителей, в число клиентов входят такие девелоперы, как «Самолет», «Донстрой», «А101», «Брусника», MR Group, Level Group, Vesper и другие. По собственным данным «Домиленда», доля регулярных платежей от подписок девелоперов и УК составляет более 90%, платформу используют 600 организаций.
Выручка ООО «Платформа Домиленд» в 2024 году выросла на 184%, до 225 млн рублей, чистая прибыль — на 47%, до 73 млн рублей, следует из данных Rusprofile. В ЕГРЮЛ учредителем «Платформы Домиленд» является ООО «Клиентский сервис», в свою очередь 75,68% «Клиентского сервиса» принадлежало ООО «Самолет-Резерв», у Дарьи Вороновой — 14,05%, у Кирилла Воронова — 10,27%.
О том, что девелопер «Самолет» приобрел 76% IT-компании «Клиентский сервис», которой ранее владели структуры ВТБ, стало известно в январе 2025 года. Однако уже спустя несколько месяцев компания решила выйти из актива. «Группа «Самолет» передает свой актив абсолютному лидеру IT-рынка в рамках стратегии развития платформы «Домиленд», — сообщила Forbes генеральный директор группы «Самолет» Анна Акиньшина. — Мы заинтересованы в максимально технологичном и клиентоориентированном партнере daily-сервисов для жителей своих ЖК. Уверены, что именно «Яндекс» сможет вывести платформу на качественно новый уровень в самые кратчайшие сроки».

Растущий рынок

«Яндекс» не единственный крупный игрок, который решил направить свой фокус на решения в этой сфере. Так, свои проекты и сервисы в PropTech развивают, к примеру, «Вымпелком» («билайн дом»), МТС (VDome), «Ростелеком» («Ключ»).
Рынок ЖКХ и управляющих компаний — это один из самых близких к потребителю сегментов, говорит генеральный директор Doma.ai Илья Сотонин. «УК обслуживают дома, в которые люди ежедневно возвращаются после работы, проводят в них большую часть своей жизни. Через УК и их цифровые сервисы экосистемы получают возможность глубже понимать их повседневные потребности, что открывает потенциал для персонализированных предложений, дополнительных сервисов и новых точек роста выручки», — размышляет он. Интерес больших игроков, развивающих собственные экосистемы решений, как «Яндекс», «стимулирует развитие цифровых решений, усиливает конкуренцию и делает сервисы для жителей и управляющих компаний более качественными», считает Сотонин.
Российский PropTech — растущий рынок: по оценкам BusinesStat, в 2019-2023 годах его объем увеличился на 56% — с 25 млрд до 39 млрд рублей. PropTech в России в целом стабильно рос на протяжении последних пяти лет и, вероятно, продолжит расти дальше, считает управляющий директор «ПСК-Решения» Сергей Нунупаров. Во многом, по его мнению, это связано с поддержанием темпов строительства нового жилья, которое обычно предполагает наличие цифровых сервисов для жильцов, а также общим трендом на цифровизацию, который не может оставить в стороне сферу жилой недвижимости.

«Есть большой задел для экспансии»

«Домиленд» как актив — один из самых «зрелых и узнаваемых» его игроков «с понятной бизнес-моделью, большими охватами и крупными клиентами», а кроме того, он интегрирован в крупнейшие УК, обращает внимание основатель инвестиционной компании The12 Capital Дмитрий Козлов. Это B2B2C-платформа, объединяющая интересы управляющих компаний, девелоперов и конечных пользователей — жильцов. «Домиленд» создает white-label решения для цифровизации всего пути жителя после получения ключей. К компании подключено несколько сотен УК, притом что всего в России их несколько десятков тысяч, есть большой задел для экспансии», — указывает Козлов, который видит ценность сделки не в росте монетизации сервиса, а в синергиях, «потенциале платформы как инфраструктурной точки входа в жилую недвижимость».
Для «Яндекса» «Домиленд» становится «воротами» в новый сегмент бизнеса, продолжает эксперт, — жилая городская инфраструктура с высоким потенциалом цифровизации, где при наличии крупнейшей в России городской вертикали экосистемы открываются «необъятные возможности» для тестирования новых форматов, развития ниш, сервисов на основе BigData. Через этот сегмент «Яндекс» может управлять поведением жителей, персонализировать предложения, усиливать конверсию других продуктов, перечисляет Дмитрий Козлов.
«Мультипликаторы в сегменте Software традиционно остаются высокими и варьируются в широком диапазоне в зависимости от стадии развития компании, рыночных перспектив, географического присутствия и иных факторов, — рассуждает Сергей Нунупаров. — На западных рынках медианные значения мультипликаторов EV/Revenue и EV/EBITDA для компаний PropTech составляют приблизительно 6x и 22x соответственно, что в теории позволяет оценить бизнес выше 1 млрд рублей». Однако с учетом региональных особенностей сделки итоговая оценка компании может быть существенно ниже — в диапазоне 300 млн-600 млн рублей за 100% Enterprise Value, резюмирует он.
«С учетом того, что владельцы бизнеса давно искали покупателя, а «Самолет» как институциональный инвестор тоже решил продать свою долю из-за концентрации на основном бизнесе, мы оцениваем потенциальную стоимость бизнеса «Домиленд» (EV) в диапазоне 6-8 EBITDA, или около трех показателей выручки (то есть до 675 млн рублей)», — говорит Козлов.
PropTech сегодня активно развивается, будучи тесно связан с девелопментом и цифровизацией ЖКХ. Все, что связано с цифровизацией городской инфраструктуры, мобильными приложениями и SaaS («софт как услуга»), может быть интересно «Яндексу» как ключевой бигтех-компании в России, продолжает Дмитрий Козлов, добавляя, что подобные примеры есть и в мировой практике (проект City Brain по «цифровому управлению средой» от Alibaba в Китае).
По мнению Ильи Сотонина, выбор «Яндекса» в пользу «Домиленда» выглядит вполне логичным: «У него сильные позиции среди московских застройщиков, с которыми можно делать интересные интеграции. А это — современные жилые комплексы, в которых живет активная аудитория». Кроме того, «Домиленд» изначально делал акцент на B2C-подход и взаимодействие с конечным пользователем, что, по его словам, хорошо соответствует логике развития экосистемных сервисов. «Яндекс» сегодня активно смотрит на рынок девелопмента с точки зрения интеграции своих умных устройств, и сделка с «Домилендом» открывает для этого множество возможностей», — полагает Сотонин.