Девелопер Илья Пискулин — Forbes: «Кризис — это окно возможностей для новых людей»

Илья Пискулин вырос в Тюмени в семье предпринимателей, так что с бизнесом был знаком с детства. В 18 лет он запустил студенческую газету со смелым названием «Fuckультет», о чем писал в своей книге «История ИП».
После учебы ушел в маркетинг. Сначала было собственное агентство Love Marketing (создал в 2009 году), затем должность коммерческого директора в одной из крупнейших строительных компаний региона. Заработав первый капитал, Илья стал владельцем франшизы «Этажи Консалтинг» и с головой ушел в недвижимость. В 2019 году запустил архитектурно-брендинговую компанию DeVision, а следом — собственное архитектурно-проектное бюро. Через год появился форум недвижимости «Движение» — изначально небольшая профессиональная площадка для девелоперов, а сегодня одно из самых заметных частных мероприятий на рынке недвижимости России и мира. 
В 2023 году Пискулин основал девелоперскую компанию «Творчество» и сам стал застройщиком в родной Тюмени. В прошлом году его форум недвижимости «Движение» в Сочи собрал более 4000 участников из девяти стран. Среди участников и подписантов: Газпромбанк, банк «Дом.РФ», «Самолет», «Яндекс», МТС и другие крупные игроки. Всего было подписано контрактов на сумму более 44 млрд рублей. Оборот форума превысил миллиард. 
— Ты редкий предприниматель, который сам хочет в 2026 году дать интервью. Как ты оцениваешь ситуацию в российском строительном бизнесе сегодня?
— Строительный бизнес — это большая формулировка. Наверное, я могу говорить про девелоперский бизнес коротко — все очень сложно. Местами плохо, местами очень плохо, есть, где нормально.
— В целом ты понимаешь, как обстоят дела на всем рынке, потому что за свою жизнь создал десятки брендов, и как минимум пять из них связаны с девелопментом и недвижимостью. Что происходило в России последние несколько лет, допустим, с начала «спецоперации»*, и что мы видим в 2026 году?
— Чтобы понимать, что происходит в российском девелопменте, — это слишком не та дата, год «спецоперации», чтобы разобраться. Девелоперские циклы гораздо больше. Сейчас говорят, мол, продаж нет. Но на нашем девелоперском рынке строится беспрецедентное количество — 118 млн кв. м. Как определить эту логику? Чтобы ее понять, надо смотреть длинными циклами, по идее, с 2015 года.
В декабре 2014-го стояли безумные очереди в отделах продаж у застройщиков. Безумные, немыслимые, потому что рубль обесценился и от рублей избавлялись, покупали квартиры. В январе наступила невероятная тишина, звенящая. И в этом январе, собственно говоря, я только пришел на девелоперский рынок. Всегда есть какой-то кризис, он всегда является окном возможностей для новых людей, новых компаний. 2015 год, я считаю, это время начала того девелопмента прогрессивного, нынешнего. 
2016 год, даже 2017-й и даже 2018-й — они еще были достаточно тяжелыми: если ты заходил в девелоперский рынок — это всегда была игра со смертью. И эти годы были очень наукоемкими: надо было много пробовать, много делать, соответствовать.  Выживали и зарабатывали сильнейшие. А 2019 год уже был полегче. И где-то в 2018–2019 году начала появляться  небольшая очередь на вход в девелоперскую отрасль, когда смерть стала низко вероятным сценарием. В 2020 году ковид — исторический минимум по продажам за многие годы, и многие застройщики собирались умирать. А потом льготная ипотека и продажи начали делаться сами собой: ты мог делать маркетинг, мог не делать маркетинг, продажи стали делаться сами собой. Ты заходил в девелоперскую отрасль, становился застройщиком, и как бы ты ни работал, что бы ты ни делал, вероятность стать очень богатым человеком, даже если ты очень глупый человек, даже если ты строишь там, где не надо строить, вероятность стала приближаться к 100% в какой-то момент.
В этой очереди были очень умные компании, были и средние, были и, скажем так, авантюрные, компании с авантюрным поведением. С 2020 года по 2024-й в девелоперскую отрасль вошло немыслимое количество игроков, которые начали строить огромное количество девелоперских проектов. Это все еще подкреплялось, и я должен сказать, очень конструктивной политикой Минстроя. Подкручивались строительные правила, убирались бюрократические процедуры, на фоне этой хорошей политики у нас появилось огромное количество застройщиков. Плюс указ президента, о том, что 120 млн кв. м мы должны ввести к 2030 году. 
— Ты читаешь новости? Ты в интернете? Мы, например, делали интервью с Федором Овчинниковым, «Додо Пицца», и он рассказывал, что вообще изолировался от всех новостей. Ты в новостях или ты только в своем бизнесе?
— Я в новостях, потому что я считаю, что это некий критерий адекватности. И мы все-таки делаем и международные ивенты. И делая международные ивенты, ты должен понимать, напал Дональд Иванович [Дональд Трамп] сегодня на какую-нибудь страну, показалась ли она ему подозрительной? Решил ли он вывести какого-нибудь президента на вертолете из какого-нибудь государства. Поэтому я и в международной повестке, и в российской повестке, потому что мы делаем мероприятия. Мы должны понимать, что происходит.
— Ты адаптировался к стрессам? 
— Я не только адаптировался, просто принял. Такой этап в жизни мира и в жизни нашей страны. Я для себя все это принял, я адаптировался. Огорчает ли меня, что вот такой этап? Конечно, я предприниматель, я должен предпринимать, как футболист бы расстроился, что, наверное, возможностей играть в футбол меньше. Я со своей страной, с нашими людьми, я делаю для них ивенты.
— Мы увидим сейчас одно за другим закрытие строительных компаний, застройщиков, разорванные контракты, как тебе кажется?
— Одно за другим не увидим. Потому что были неплохие времена. 2020–2023 года — были накоплены если не деньги, то какие-то активы, то есть застройщик заработал, купил следующую землю, есть что продавать и есть что отдавать банку, если что, чтобы банк рефинансировал стройки.
— Нужно ли столько нового жилья?
— Мир все время строится. Сносят одни здания и на их месте строят новые. И так много раз подряд. Так устроен мир. Какие-то здания теряют свою актуальность, например те же хрущевки, панельные девятиэтажки. Но мир меняется, и он меняется и в недвижимости прежде всего. Человек хочет жить хорошо. На вопрос «А нужны ли нам все эти новые дома?» я задам другой вопрос: «А нам старые нужны?». Мне кажется, что многие старые дома не нужны, на их месте должны появиться новые. И в этом суть эволюции жизни. Если мы хотим прогресса, это он и есть.
— Ты много где побывал в мире, три самых классных постройки сейчас вне России. Что тебя вдохновляет?
— Страна, которая, безусловно, вдохновляет, она такая одна — Китай. У тебя просто плюс с минусом не сходится, с какой скоростью они строят здания, города, как они озеленяют, как это все выглядит. И если мы берем какой-нибудь Дубай, у нас принято ругать российских девелоперов, но все забывают, в каком климате наши девелоперы строят, что здание должно хорошо существовать и в -35 ℃, и в +35 ℃, и в дождь, и в снег, и в ветер, и в других климатических каких-то обстоятельствах хорошо себя проявлять. А в Дубае, если дождь идет, то вода льется с крыши, с какого-нибудь 50-го этажа до цокольного. В Китае там разные климатические зоны, и там есть и очень холодные, и теплые, но девелоперы выдерживают качественные параметры. Любой город там — это кладезь идей, и ты не можешь этим не восхищаться. 
Скандинавия, Швеция, Финляндия, Норвегия, Дания подарили очень много архитектурных решений нам, которые ретранслируются в наши города.
— Можешь выделить нескольких архитекторов? Чьи работы нашим зрителям интересно будет полистать.
— Я хочу назвать российские бюро, потому что я считаю, что российскими бюро у нас можно гордиться. У нас есть, например, бюро «Меганом». И они спроектировали здание на Манхэттене. У нас есть бюро Скуратова (Sergey Skuratov Architects), у нас есть бюро Чобана (архитектурное бюро «Чобан и партнеры»), у нас есть архитектурное бюро «Камень». В смысле, бюро, которое формирует облик современной Новой Москвы. У нас есть потрясающее бюро «Атриум». У нас есть отдельные архитекторы — Сергей Кузнецов (бывший главный архитектор Москвы), который повлиял на огромное количество объектов. 
— Как ты думаешь, это адекватная ситуация, что все время приходится выживать? Этот надрыв, с которым ты живешь как предприниматель, как многие предприниматели в России, это вообще адекватно?
— А в 1990-е как было?
— Это неадекватно было.
— Неадекватно было в 1990-е. А в 2015 году тоже неадекватно было? Стресс круглосуточный, и не дай бог, я ночью проснулся, мысль в эту щелку проникла, в голову, то уснуть очень сложно, конечно. Это сложный бизнес, многомиллиардный бизнес девелоперский, и даже ивентовый бизнес — он у нас тоже многомиллиардный. Но надо было туда не идти. Просто я пришел, у всего есть цена. Готов ли я ее платить? Я адаптировался. Нормально ли это? Мы здесь уже. Если тебе ненормально, собирайся, продавай все, уезжай. Надо терпеть. Понимаешь?
Если я сейчас скажу людям в камеру: «Вы знаете, это ненормально!».  Ненормально и что делать-то? Я считаю, надо принимать, надо как-то адаптировать душу под это дело. Это требует колоссальных усилий. И у меня получилось. У меня бывают проблески злости, мол, что же я такого плохого и неправильного сделал. Я так стараюсь, я так стараюсь, как никогда не старался. Где тут справедливость? Нет справедливости.
— Многие про тебя говорят, как про человека, которого можно довести до истерик и до каких-то каскадов эмоциональных серьезных, что ты можешь и выругаться, и психануть, и что в целом ты на самом деле такой боец уличный.
— Я в боях участвовал, начнем с этого. Я могу выругаться всего лишь на одну вещь — если с нами плохо разговаривают. Тут я не принимаю пренебрежение и плохие диалоги со мной и моей командой. Тогда я ругаюсь. А на остальное мне без разницы. 
— Ты из Тюмени. Ты такой настоящий, мне кажется, патриот Тюмени, один из ярких представителей местного бизнеса. Но при этом в твоей книге очень резко так написано про маленькие города.
— Что касается маленьких городов и вообще Тюмени. Первое, у меня, конечно же, очень сложные взаимоотношения вообще с городом. У меня сейчас интервью берет Ярослав Бабушкин для издания Forbes. А в Тюмени я не скажу, что я сильно желанный гость для каких-то интервью. Ты знаешь о моем форуме, а в Тюмени о нем предпочитают не особо знать. Ты знаешь о моем девелоперском бизнесе. Сам факт нашего общения — это акт такого признания. Сказать, что я получил в Тюмени какой-то объем признания своих бизнесов — я не могу так сказать.
— Но никто не обязан тебя знать.
— Я с тобой согласен. Нет Бога Тюмени, который сверху смотрит, но есть же органы поддержки предпринимательства. Да? Есть профильные вице-губернаторы, есть медиа. Я не считаю, что в городе та повестка, которая позволяет ему знать о предпринимателях, которые сделали что-то достойное на федеральном и международном уровне.
— Ты до сих пор чувствуешь скепсис к себе у себя на родине?
— Не только ко мне, ко всем. Я же не уникальный, там много достойнейших ребят и более достойных, чем я, и о них город не знает. Но знает федеральная повестка часто. Там у меня [в книге] написано слово такое — пробиться наверх. Проблема маленьких городов и немаленьких городов, что верха часто нет. Он просто отсутствует. То есть мы считаем, что ты можешь пробиться на какой-то уровень благосостояния, к каким-то деньгам. А на самом деле, если мы посмотрим на многие городские элиты во многих городах, они не так много зарабатывают. Они квартиру в центре Москвы не могут купить. У них нет какого-то суперкапитала, а мы на них смотрим как на богов. Мы в Москве не были, в Питере не были, на федеральном уровне не были. При этом эти люди выступают на форумах, в университетах, а молодежь на них ориентируется. 
Я в какой-то момент, когда сел на самолет, я полетел по стране, а у нас весь город, вся Тюмень завешана баннером «Тюмень — лучший город Земли». И мы, тюменцы, мы свято верили, что Тюмень — это лучший город Земли. И когда я в 2019 году отлетал 163 раза, такой: «Ха, а мы не лучший город Земли. Мы просто не были нигде». Мы живем с этой убежденностью, что мы абсолютно лучший город. А города за последние годы очень подтянулись.
— По-моему, любой ивентщик по натуре рок-н-рольщик. Но когда вокруг кисляк, сложно быть рок-н-рольщиком. Тебе кисло сегодня? Я не про цифры, а про вайб.
— Мне одиноко. В том плане, что ощущаешь себя местами неадекватным, потому что любое событие деловое должно быть трансформационным, чтобы что-то меняло в отрасли, все равно должно быть праздником. Но как бы не до праздников немного по совокупности факторов. Но я должен продолжать делать свое дело. Чтобы меняться, все равно мы должны начать кричать «ура». И я себя, конечно, в этом неадеквате, в заплыве против течения тяжело ощущаю. И эти экзистенциальные вопросы постоянно возникают: процесс, процесс, процесс, но наступает ночь, когда ты не можешь уснуть, и все мысли разом тебя одолевают. 
— Как ты видишь ближайшее будущее? 
— Честно, я пожимаю плечами, какое будущее? Почему? Потому что, когда мы формулируем вопрос, какое будущее ждет российский девелопмент, это примерно вопрос из области: «Какая температура по больнице?». Российский девелопмент имеет разное будущее и разное состояние на разных территориях. Например, состояние девелопмента в Москве. Хорошее состояние? Во-первых, Москва — классный город. Здесь есть градоначальник, который является не просто градоначальником. Здесь городу повезло, он еще является маркетологом. То есть он действительно сражается за то, чтобы люди не уезжали отсюда. Второе, сейчас будет лето. Я считаю, что уровень комфорта и восхищения вообще в Москве — он очень высокий. Здесь девелопмент чувствует себя нормально. Какое у него будущее?
Какое будущее, например, у девелоперского бизнеса в Пензе? Себестоимость строительства в любом регионе России примерно одинаковая. Строительно-монтажные работы, 80 000 рублей на квадратный метр. Стоимость техприсоединения одинаковая везде. Мы сейчас начнем это все складывать, и мы получим цифру примерно 150 000 за метр. И она минимальная такая везде, понимаешь? Но в Пензе мы видим цены в новостройках 110, 120, 130 за метр. Я могу сказать, что невозможно построить новостройку и продать за 110 000 за метр. Невозможно. Они там продают и дешевле. Какое у них будущее? Точно у них убыточное настоящее, и в будущем как-то это надо отдать. Как — я не знаю. Таких городов много. Тюмень со сложной экономикой — там огромная конкуренция, 50 с лишним застройщиков в маленькой Тюмени, например. И в Екатеринбурге какое-то немыслимое количество квадратных метров, то есть там по цене очень сложно подняться в силу конкуренции. Поэтому, отвечая на вопрос, какое будущее, — будущее разное, но будущее достаточно сложное. В силу сложного прошлого на фоне высокой ключевой ставки. То есть застройщики за время вот этого ключа 21% накопили кучу долгов. И их как-то надо будет отдавать. В силу этого прошлого будущее сложное, до него надо добраться.
— У тебя была остановка сердца.
— Пять секунд.
— Как это было?
— У меня были большие долги, 2017 год. И я постоянно мучился от давления, давление бывало 200, за 200. Я тогда занимался ресторанным бизнесом, это был не мой процесс. Я пришел в него, потому что был миф о том, что в ресторанном бизнесе на продукты [накрутка] х3 и очень много ты себе кладешь в карман. Это был не мой процесс, я в нем страдал, и у меня не получалось. И я задолжал многим людям деньги, они мне названивали, я не справлялся ни в бизнесе, ни с долгами, вообще нигде не справлялся. Были сложные обстоятельства в личной жизни. И у меня начались экстрасистолы (нарушение сердечного ритма, при котором сердце делает внеочередное сокращение — экстрасистолу. — Forbes). Мне дали сердечный монитор. И вечерком, по-моему, 5 января 2017-го почувствовал, что что-то не то: вижу — прямая, жду, когда увижу сердечный удар на этой прямой. И понимаю, что очень долго [не меняется ритм], а потом понимаю, что ловлю себя на полу. Я привез этот сердечный монитор к кардиологу, она начала смотреть — 5–6-секундная пауза была. И где-то на третьей секунде она начала говорить: «Нет, это не то, это тебе показалось, это нормально». А после этой фразы увидела сердечный удар и сказала: «Или ненормально». Были проблемы. Но бизнес способен до такого довести на самом деле предпринимателей. Об этом очень мало говорят. И поэтому, когда ты видишь меня вот такого сейчас — философствующего в очень сложное время — это результат в том числе той рефлексии, которую я прожил в свой личностный и предпринимательский кризис, который был только у меня, а не у всех, в 2016–2017 году. 
— Ты принимаешь сейчас какие-нибудь антидепрессанты?
— Я никогда не принимал ни один антидепрессант. У меня была куплена упаковка. Она была куплена в 2000-м. В 2015 году у меня были сложности, по 2018-й. Я долго с этим справлялся, у меня была куплена упаковка, но я себе сказал, что это путь, почему-то, в никуда. Не выпил ни одной таблетки. Я пил только магний, милдранат. То есть, в соревнованиях с допинг-контролем я не могу участвовать.
— Тот самый мельдоний.
— Да, тот самый мельдоний. Вообще просто потрясающее средство, честно сказать. Да, облегчает жизнь — и это не реклама.
— Родители-предприниматели ключевую роль сыграли в твоей жизни как бизнесмена?
— Нет. Я очень много на эту тему думал, потому что у меня у самого сын. В моей книге есть такое, что мы были богатой семьей. Но я писал эту книгу в Тюмени. Средняя семья, мы не были богатой семьей. Я думал, что мы были богатой семьей, но нет. И мои родители не были какими-то суперуправленцами, они были просто старающимися людьми, которые воспользовались моментом: открыли кондитерскую фирму, покупали конфеты на фабрике, продавали в магазинах. Все очень прозаично. У них получилось, они сыграли роль в том, что я не голодал, не нуждался, был обеспечен хорошей квартирой, машиной. В чем они реально сыграли свою роль — они меня любили всегда, и я не боялся пробовать. За то, что я попробовал и у меня не получилось, меня никогда не ругали. Чтобы у тебя получалось — ты должен попробовать. Я не боялся никогда пробовать и по сей день не боюсь пробовать. 
Я всегда знал, что могу приехать в родительский дом, могу там укрыться от всего. И я помню свои ощущения в этом родительском доме, чувство безопасности. И так было всю мою жизнь. Я считаю, что это главная роль, которую они сыграли. И у нас такая же среда в моей семье с моей супругой.
— Нас смотрит большое количество предпринимателей: средних, маленьких, наверняка и из крупные кто-то смотрит. Что бы ты им пожелал?
— Я бы им пожелал не врать себе и честно признаться во всем том, что происходит. Принять это, где-то негативные сценарии принять. Если вы кому-то должны денег, сходите поговорите, скажите: «Вот, ну не вывожу, не справляюсь». Станет легче просто, признание перед собой, а потом признание перед теми, перед кем надо признаться, облегчает и душу, и жизнь. Если вы падаете — постараться остановить падение. Потому что многие, когда падают, они пытаются не только остановить падение, они пытаются еще отрикошетить наверх сразу же. Сейчас очень тяжело зарикошетить наверх. Самая темная ночь всегда перед рассветом. Если вам сейчас непросто, хочу сказать, что вы обязательно дотерпите. И обязательно наступит день, когда все будет хорошо. 
* Согласно требованию Роскомнадзора, при подготовке материалов о специальной операции на востоке Украины все российские СМИ обязаны пользоваться информацией только из официальных источников РФ. Мы не можем публиковать материалы, в которых проводимая операция называется «нападением», «вторжением» либо «объявлением войны», если это не прямая цитата (статья 57 ФЗ о СМИ). В случае нарушения требования со СМИ может быть взыскан штраф в размере 5 млн рублей, также может последовать блокировка издания.
Партнерский материал