Доля построенных под заказчиков складов снижается в пользу аренды готовых площадей

В России за январь—сентябрь 2025 года доля сделок built-to-suit (BTS — строительство под аренду или продажу конкретному заказчику) на складском рынке снизилась минимум на 5 п. п., до 38%, сообщил «Коммерсантъ» со ссылкой на консалтинговую компанию IBC Real Estate. В то же время доля классической аренды в структуре спроса за год выросла с 45% до 52%. В NF Group зафиксировали снижение доли BTS-сделок сразу на 36 п. п. год к году, до 37%, а рост аренды, по данным компании, подскочил с 26% до 61%. 
В NF Group напомнили, что снижение фиксируется после периода значительного роста: в 2022 году подобные сделки формировали 24% от общего объема поглощения, в 2023-м — 49%, а в 2024-м — 80%. В компании считают, что тенденция была связана с низкой вакантностью и высокими рисками для строителей складов, из-за которых они стремились заранее найти заказчика. 
Директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко отметил, что долгое время спрос на склады, построенные под заказчика, рос из-за экспансии маркетплейсов, которая теперь замедлилась. Директор департамента индустриально-складской недвижимости Bright Rich | CORFAC International Александр Шевелев добавил, что онлайн-платформам приходится оптимизировать свои издержки. На этом фоне спрос на склады с их стороны в 2025 году рухнул в четыре раза, отметил Афанасенко. 
«Коммерсантъ» указал, что в России наблюдается общее охлаждение складского рынка. По данным главы департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгения Бумагина, за девять месяцев этого года совокупный объем поглощения снизился на 27% по сравнению с тем же периодом 2024-го, до 3,4 млн кв м. Партнер NF Group Константин Фомиченко добавил, что из-за дорогих займов бизнес не готов вкладываться в расширение логистических мощностей.
Эксперты отметили, что сейчас на рынке складов растет вакантность. По мнению Бумагина, к концу года средняя цена аренды склада в Москве составит 10 500 рублей за 1 кв м в год, что на 16% меньше по сравнению с 2024-м. Афанасенко добавил, что на фоне снижения интереса бизнеса к BTS-сделкам, строительство складских помещений в России и ввод таких объектов замедлится. В этом году показатель, по прогнозу IBC Real Estate, достигнет 7 млн кв м, что на 25% больше год к году, однако основной объем этих площадей обеспечили именно BTS-проекты, которые стартовали в предыдущие несколько лет.
В феврале Forbes выяснил, что по итогам 2024 года объем инвестиций в складскую недвижимость в России вырос в пять раз относительно 2023-го и достиг 173 млрд рублей. 82% от общего объема инвестиций (142 млрд рублей) пришлась на сделки, заключенные в Московском регионе.